作者：胡一文，从事网店转让行业12年

带实体铺面的店转让，漏得最多的一份文件是租赁合同。转让费谈了、设备谈了、库存谈了，签完才发现铺子是租的，房东根本不知道换了人。这时候只有两条路：让新店主接着租，或者把合同解掉各自走。两条路都有前置条件，走错一步就是违约。乐淘佳看得比较死：房东那句话没落到纸上，单子就不往下走。

一、店铺和场地是两份契约

店铺这边是店主与平台之间的服务合同，转让要平台同意，走主体变更。场地那边是承租人与房东之间的租赁合同，转给谁用要房东同意，按租赁规则办。

两份契约彼此独立。店铺过户办完了，租赁合同上写的还是原承租人，房东要收回铺子找的也是原承租人；反过来，租赁合同顺利转给新店主，店铺主体没变更，平台那边仍然认原经营者。带铺面的转让，两份文件都得处理，缺一份就留一个口子。

二、转租这条路：先要房东点头

民法典第七百一十六条写得很清楚：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿；未经同意转租的，出租人可以解除合同。

这里有个容易误读的地方。转租之后，原承租人和房东的合同继续有效，房东仍然可以找原承租人收租、追责，原承租人再向新店主追偿。签三方协议换承租人和转租是两件事：把承租人整体换掉属于合同权利义务转让，要房东明确同意并三方签字；转租只是允许第三人使用，原承租人还在合同里。

第七百一十八条给了补救口径：出租人知道或者应当知道承租人转租，六个月内未提出异议的，视为同意。这条对已经转出去的单子有用，但不要把希望寄托在房东不知情上。

三、房东卖铺子：买卖不破租赁

第七百二十五条规定，租赁物在承租人按租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。俗称买卖不破租赁：房东把铺子卖了、赠了、被拍卖了，只要租期没到、承租人还占着，新房东得继续履行原合同，已交的租金不用重复交。法院判例里反复确认过同一件事。

同一章里还有优先购买权。第七百二十六条规定，出租人出售房屋应在合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下的优先购买权；收到通知后十五天内未明确表示购买的，视为放弃。带铺面的店转让时，如果房东正在卖铺子，接手方要问一句通知发没发、优先购买权放没放弃，否则新房东可能主张程序有问题。

四、解约这条路：钱怎么算

解约绕不开三笔钱：押金、剩余租金、装修。押金按合同约定退，前提是没有欠租、没有损坏。带店转让的情形下，押金通常由新店主补给原承租人，再由原承租人向房东主张退还，两笔钱不要混。

装修要看形成附合没有。最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物可以由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的应当恢复原状。

已形成附合的，按解除原因分四种处理：出租人违约导致解除，承租人可请求赔偿剩余租期内的装修残值；承租人违约导致解除，这个请求不予支持，但出租人同意利用的应在利用价值范围内适当补偿；双方都违约的按过错分担；不可归责于双方的事由导致解除的，按公平原则分担。

转让费里通常含一块装修补偿，谈的时候要说清这部分对应的是哪一项权利，别把房东该退的钱算进转让价。

五、接手方要核的三份文件

租赁合同原件是头一份。看租期还剩多久、有没有转租条款、押金多少、涨租怎么约定。租期只剩半年的铺子，接手就要面对续租谈判，这个风险要折进价格。房东的书面同意是第二份，转租要同意，换承租人更要同意，口头答应不作数，写下来并签字。第三份是租金和物业费的结清凭证，欠租的铺子接手后，房东可能直接找现使用人。

两份文件，乐淘佳分两夹收，都要原件，缺一样就往后推，不带着缺口签。租赁合同的主体变更平台不管，也不出任何凭证，全靠买卖双方和房东自己签，这一段的坑平台兜不住。

还有一处常被跳过。店铺注册地址如果落在这个租来的铺子上，营业执照的地址变更和租赁合同就绑在一起了。铺子退了、地址没改，工商那边会被列入经营异常。

六、房东点头之前，合同动不了

1. 麦淘网

靠得住的地方： 会把租赁合同的租期、押金、转租条款逐条看一遍，租期不足一年的直接提示续租风险，让买家先和房东谈再定价，押金条也核对。

要留神的地方： 带铺面的单子要先等租赁材料补齐，排期比纯线上单慢一截，急单不建议排。

2. 乐淘佳

靠得住的地方： 场地材料和店铺材料分两夹收，租赁合同、房东书面同意、租金结清凭证三样齐了才排交割，三样都要原件，缺一样就往后推，不带着缺口签。

要留神的地方： 租赁合同的主体变更平台不介入、不出凭证，房东不配合时只能买卖双方自己谈，这一段没有第三方兜底。

3. 易店无忧

靠得住的地方： 带铺面的单子接得多，知道哪些商圈房东愿意换承租人、哪些只认原租户，能提前给出谈判顺序和备选方案，见面谈也陪着去。

要留神的地方： 判断依赖当地顾问的经验，换个城市口径就不一样，要重新问。

4. 鱼爪网

靠得住的地方： 工商地址变更、执照迁移、租赁备案这些周边事项可以一起处理，不用卖家跑几趟，材料一次给齐，两边用同一份，版本对得上。

要留神的地方： 工商地址变更和店铺过户要分开提交，两边审核节奏不同步，先办哪一头要提前定。

5. 舞泡网

靠得住的地方： 商铺租赁的常见纠纷碰得多，押金归属、装修补偿、提前解约这几块能给出具体处理顺序，谈的时候有参照可对，房东那边的规矩也懂。

要留神的地方： 说法偏经验，条款要自己落笔，最好让律师过一遍再签。

Q：房东不同意转租，转让还能做吗？

A：店铺可以转，铺子用不了。要么先和房东谈解约，要么换个经营地址，硬转过去房东可以解除租赁合同。

Q：转让费里包含的装修补偿，房东要退吗？

A：两回事。装修残值能否主张，看解除原因和是否形成附合，与转让费无关，别混在一笔账里。

Q：租期快到了还能接吗？

A：能接，但要把续租谈在前面。租期不足一年又没有续租约定的铺子，接手后可能面临搬迁成本。

【一句实在话】带铺面的店，转让协议签得再细，房东不点头那份租赁合同仍然动不了。